전세 사기, 아직도 남의 일 아니다, 체크리스트

전세사기 당하지 않는 현실적인 3단계 예방 전략

“이 정도면 괜찮겠지.”
“공인중개사도 있으니까 믿어도 되겠지.”
이렇게 안심했다가,
계약금까지 날리고 전세 보증금도 돌려받지 못한 사례,
요즘 정말 많이 보셨을 겁니다.

2024년에도 수천 건이 넘는 전세 사기 피해가 발생했고,
특히 신혼부부, 청년층, 지방 소액 전세를 노리는 사기 수법은
더 교묘해지고, 더 치밀해졌습니다.

그래서 오늘은 지니가
“실제로 내가 집을 구할 때 어떤 순서로 확인해야 하는지”
3단계로 정리해 드리겠습니다.

 

전세 사기 당하지 않는법

 

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🛑 전세 사기란?

전세 사기는 쉽게 말해,
세입자가 계약한 전세금이 제대로 보호받지 못하고 사라지는 상황입니다.
가장 흔한 경우는 이렇습니다:

1. 집주인이 담보대출을 많이 받은 상태에서 세를 놓고
2. 세입자의 전세금으로 다른 빚을 갚거나 잠적하며
3. 나중에 경매로 넘어가도 전세금 전부를 돌려받지 못하는 구조

즉, 등기부등본, 보증보험, 시세 확인을 제대로 하지 않으면
“나는 월세 내고 산 것도 아닌데, 왜 내 돈이 사라졌지?” 하는 일이 생깁니다.

✅ 1단계: 등기부등본 열람 – 빚이 많은 집은 피하라

전세 계약을 하기 전에,
반드시 ‘등기부등본’을 확인해야 합니다.

여기서 봐야 할 핵심 포인트는 단 2가지:

🔹 근저당 설정 여부

• 집이 이미 은행 등에서 돈을 빌려 담보로 잡혀 있는지 확인
• 전세 보증금보다 선순위 채권이 많으면 무조건 위험!

예시:

2억짜리 집에 근저당 1.8억 → 내가 1.5억에 전세 들어간다?
→ ❌ 위험! 나보다 은행이 먼저 돈을 가져감

🔹 소유자 일치 여부

• 계약하려는 사람이 등기상 진짜 주인인지 반드시 확인
• 부동산 사기도 대부분 ‘명의자’와 ‘계약자’가 다른 경우 발생

📎 정부의 ‘정부24’나 ‘대법원 인터넷 등기소’에서 무료로 확인할 수 있습니다.

✅ 2단계: 전세가율 확인 – 시세보다 높으면 의심하라

전세가율 = 전세금 ÷ 매매가

예를 들어,
매매가 3억짜리 아파트에 전세 2.7억이라면 전세가율은 90%입니다.
→ 이 수치가 85% 이상이면 무조건 조심하세요.

왜?

• 집값이 조금만 떨어져도, 집주인은 빚 + 전세금을 못 갚습니다
• 경매로 넘어가면, 내 전세금이 후순위가 되어 사라질 수 있습니다

📌 KB부동산, 네이버부동산, 국토교통부 실거래가 공개시스템 등에서
시세와 전세금 시세 비교 가능합니다.

✅ 3단계: 전세보증보험 가입 – 돈을 ‘국가’가 지켜준다

전세 계약서에 문제가 없고,
집이 담보도 적당하고, 전세가율도 괜찮다면…

마지막으로 꼭 해야 할 것은?
→ 전세보증보험 가입입니다.

주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등에서 가입 가능
집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우,
정부기관이 대신 보증금을 돌려줍니다

🎯 가입 조건 체크포인트

항목내용

계약서 기준	확정일자 반드시 받아야 함
주택 종류	아파트, 다세대, 빌라 등 대부분 가능
집주인 체납 여부	국세·지방세 체납 시 가입 불가

 

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가입비는 보증금의 약 0.1~0.2% 수준으로,
안전하게 전세금을 지키는 ‘가성비 최고 보험’입니다.

🔒 지니가 정리한 전세사기 3단계 예방 전략

1. 등기부등본 확인 – 선순위 채권 위험 확인
2. 전세가율 분석 – 시세보다 비싸면 피하기
3. 보증보험 가입 – 나의 돈을 제3자(국가)가 보장

이 3가지만 제대로 지켜도,
전세 사기의 90%는 피할 수 있습니다.세요.

🏁 마무리하며

전세 사기는 더 이상 특별한 일이 아닙니다.
내가 조금만 방심해도,
수천만 원이 한순간에 사라질 수 있는 시대입니다.

계약은 신뢰가 아니라 검증으로 이루어져야 합니다.

지금 집을 구하고 계신다면,
꼭 이 3단계만큼은 체크하고
소중한 당신의 보증금을 지켜내시길 바랍니다.

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